최근 들어 부동산시장에서는 오피스텔 인기가 후끈 달아오르고 있다.
부동산 경기 위축기를 맞아 집값 상승에 대한 기대감이 과거에 비해 약해지면서 일반 아파트보다는 적은 비용을 투자해 꾸준히 수익을 얻을 수 있는 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있는 것이다.

이러한 인기 바람을 타고 올해 연말까지 분양할 계획인 신규 오피스텔 물량도 전국적으로 3000실이 넘는다.

하지만 오피스텔에 투자할 때는 따져봐야 할 점도 많다.

오피스텔은 시세차익을 기대하기 힘들고 환금성이 떨어진다는 약점이 있다. 아울러 그 용도가 주거용이냐 아니면 업무용이냐에 따라 세제가 달리 적용된다는 점도 명심해야 한다.

◆ 강남발 오피스텔 청약 열풍 = 지난달 서울 강남역 인근에서 분양한 오피스텔 '강남역 아이파크'는 계약기간 3일 동안 100% 계약률을 달성한 것으로 알려져 눈길을 끌었다.

오피스텔 특성상 청약률이 높아도 계약률이 저조할 것이라는 예상을 뒤엎은 것이다. 지난달 22~23일 청약접수한 이 오피스텔은 230실에 7521명이 신청해 평균 경쟁률 32대1을 기록했다.

강남역 아이파크 분양 1주일 전에 청약을 받은 '강남역 서희스타힐스'도 234실 모집에 1245명이 청약해 청약경쟁률이 5대1을 넘었다. 견본주택에는 강남지역 거주자뿐 아니라 해외영주권 소지자, 임대사업을 하려는 투자자들이 몰렸다. 서희건설 측은 "방문객들이 임대료와 임대수익률, 양도방법, 주변 시세까지 자세히 따졌다"며 "강남역 일대에는 6개월~1년 단기 임차 수요가 많아 임대수익을 보려는 투자자 문의가 많았다"고 전했다.

투기과열지구인 강남3구 내 오피스텔은 전매가 제한된다.
투기과열지구 내 100실 이상의 오피스텔은 계약일부터 공사기간 동안 전매할 수 없으며, 소유권 이전 등기일 이후 전매가 가능해진다. 단기 투자 목적이라기보다 장기적으로 임대료를 받으려는 임대사업자에게 적합한 상품인 셈이다.

오피스텔 임대수익률은 연 5~6%대 수준으로 연 3%대의 은행 1년 만기 예금금리보다 높다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 지역 임대수익률은 10월 기준으로 연 5.73% 수준이다.

전국적으로 보면 서울 경기 인천의 오피스텔 임대수익률은 5~6%대 초반에 머물렀지만 광주(9.12%)와 경남(9.39%), 제주(11.91%) 등 지방도시는 임대수익률이 높았다.

◆용도 따라 세제 달라 = 오피스텔에 투자할 때 반드시 고려해야 할 부분은 세제 부분이다. 세금은 '실질과세' 원칙을 따르기 때문에 어떤 용도로 오피스텔을 사용하는가에 따라 세제가 다르게 적용된다. 같은 동의 오피스텔이라고 하더라도 주거용으로 활용되고 있으면 주택, 사무실로 이용하면 업무용 시설로 간주한다.

이에 따라 주거용 판정 여부가 중요한데 보통 오피스텔에 주민등록이 이전돼 있으면 주택으로 본다. 단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람들은 주민등록지를 옮기지 않기 때문이다. 또 미성년자 자녀와 함께 거주하는 오피스텔도 주택으로 본다. 자녀들과 함께 생활하는 오피스텔을 업무용으로 볼 수 없다는 판단 때문이다. 아울러 전기, 전화료 등 공과금 영수증도 판단기준이 될 수 있다.

주거용과 업무용 오피스텔은 보유 시와 매도 시에는 각각 다른 세제가 적용된다는 점을 유념해야 한다.

주거용 오피스텔을 보유하면 다른 주택과 같이 재산세와 종합부동산세를 모두 내야 하지만 업무용인 경우는 종합부동산 과세 대상에서 빠진다.

또 오피스텔을 월세 형태로 임대를 놓을 경우에도 주거용이냐 업무용이냐에 따라 소득세가 다르다.

이신규 하나은행 세무사는 "다른 주택 없이 주거용 오피스텔(기준시가 9억원 이상 고가 오피스텔 제외)만 갖고 있는 사람이 임대를 하면 소득세 과세 대상에서 제외되지만 업무용 오피스텔의 경우, 이러한 조건과 무관하게 임대소득이 과세된다"고 설명했다.

그는 또 "주거용 오피스텔을 전세 놓는다면 올해까지는 보유주택수와 보증금 크기에 불문하고 과세가 되지 않지만 내년부터는 3주택 이상을 보유한 사람에게는 업무용 오피스텔과 같이 보증금(3억원 이상)에도 일정요율을 곱해 과세대상으로 추가된다"고 말했다.

이와 관련해 주거용 오피스텔을 사서 임대사업을 하더라도 임대주택사업자에 포함되지 않는다는 점을 주의해야 한다.

오피스텔은 '시설'이기 때문에 현행 임대주택법상 주택임대사업자로 등록할 수 없다.
아울러 오피스텔은 매도 시에도 그 용도에 따라 세제가 다르다.
주거용 오피스텔은 사실상 주택으로 간주되기 때문에 기존 주택이 있는 사람이 주거용 오피스텔을 소유하게 되면 '1가구 2주택자'에 해당돼 양도세도 무거워진다.

이신규 세무사는 "주거용 오피스텔을 3년 이상 보유하고 다른 주택이 없다면 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 해당되지만 오피스텔을 포함해 2주택을 보유하면 다주택자 양도세 중과에 해당된다"고 설명했다.

이와 관련해 다주택자 양도세 중과세율은 2주택에 대해선 50%, 3주택에 대해선 60%지만 '8ㆍ29대책'으로 인해 다주택자 양도세 중과 한시감면(일반세율 6~35%)이 2년 연장된 상태다.

◆ 연말까지 전국 3065실 분양= 부동산114에 따르면 12월까지 서울 경기 등 전국 12개 사업장에서 오피스텔 3065실이 공급된다.

서울 경기지역은 이달로 분양계획을 앞당겨 잡은 곳이 많다.
강동구 강일지구에서는 삼목종합건설이 계약면적 기준 60~71㎡ 80실로 구성된 '강일타워' 오피스텔을 분양하며, 관악구 신림동에서는 일성건설이 '일성트루엘' 오피스텔 162실을 공급한다. 포스코건설은 성동구 행당동에서 '행당 더�' 70실 분양을 준비 중이다.

인천 송도국제도시에서는 대우건설이 '글로벌캠퍼스 푸르지오' 606실을 연내 공급할 계획이다. 인천지역에서는 송도 외에도 부평구 산곡동 마제스타워산곡, 부평구 부평동 신일유스테이션, 서구 경서동 청라지구 내 청라반도유보라 등이 일제히 분양에 나선다.