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제목 설 이후 부동산시장 5대 변수
작성자 관리자 작성일 2011-02-01 조회수 1413
부동산시장이 수상하다. 전세난이 매매가 상승으로 이어지며 시장이 회복세에 접어들 것이란 견해가 있는가 하면 '이제 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다'는 시각도 여전히 존재한다. 설 이후 부동산시장을 좌우할 변수는 어떤 게 있을까. 매경이코노미는 부동산시장을 뒤흔들 5가지 변수를 꼽아 심층 분석해봤다.

변수1

전세난 감수하고 재개발·재건축 속도 높일 듯








2011년은 현 정부가 집권 후반기로 접어드는 해다. 이 때문에 좀 더 적극적인 부동산 정책이 나타날 가능성이 높다. 올해 국토해양부 업무계획보고를 간략하게 살펴보면, 5대 중점 추진 과제로 4대강 사업 완공, 지속 가능한 일자리 창출, 보금자리주택 공급 등 서민 생활 안정 지원, 철도 중심 교통기반 구축, 국외 건설 5대 강국 진입을 제시했다.

경인운하사업(아라뱃길)이 올 10월 완공 예정이고, 4대강 본류 공사가 연말까지 완공을 목표로 하고 있다. 올해 사회기반시설(SOC) 예산 23조원 가운데 60% 이상을 상반기에 집행하고, 지도감독 위주 규제를 일자리 창출과 국민 편익 중심으로 전환해 법령에 따른 토지 이용 제한을 최소화할 방침이다.

이에 따라 도심 내 대규모 부지의 용도 변경이나 도시계획 변경 때 사업이 원활하게 추진될 수 있게 토지주와 행정청이 개발이익 환수 등을 사전 협상하게 하고, 토지거래허가구역 공장 일부의 임대를 허용하는 등 행위 제한도 완화하기로 했다. 게다가 5년마다 수립하도록 했던 도시계획을 지역 여건 변화를 반영해 수시로, 또 탄력적으로 변경할 수 있게 하는 한편 절차도 대폭 간소화할 예정이다.

올해 업무계획은 애초 공약사항의 실천 내용을 강조하고 있는데, 주택시장을 안정시키기 위해 도심재건사업의 효율성을 본격적으로 높일 것으로 예상된다. 무엇보다 서울지역의 고질적인 전세가격 상승 문제를 해결하기 위해서는 3~4년간의 전세시장 불안을 감수하고서라도 재건축·재개발사업을 적극 추진해 실질적인 주택 공급을 늘리는 것이 가장 합리적인 선택이다.

특히 강남3구의 경우 그동안 주택가격이 정책 이슈가 되면서 20년 이상 노후주택이 많이 적체돼 왔고, 이는 오히려 매매가격의 불안요인으로 작용하기도 했다. 또한 침체된 건설사업을 직간접적으로 지원함으로써 부동산시장을 안정화하기 위한 노력을 할 것으로 기대된다.

내년 5월 국회의원 선거와 12월 대선을 앞둔 상황에서 올해 부동산 정책 실효성에 따라 정치적 변수가 다소 달라질 가능성이 높다. 또한 민간건설사 정상화 여부는 직접적으로 실업률과 경제성장률에 연관돼 있고, 그에 따라 어떤 식으로 부동산거래시장을 활성화할지가 주목된다.

변수2

상승폭 연 1%포인트 넘지 않으면 '안심'


거시경제변수 중 금리가 부동산시장에 미치는 영향은 매우 크다. 금리 상승폭을 높일 경우 물가 상승을 제한시키고, 부동산시장 하향 안정세를 이끌어내겠지만 반면 일반 시민들 입장에서의 가계부채 부담은 눈덩이처럼 늘어나게 된다. 그에 따라 정책적 오류가 나타날 경우 오히려 빈익빈 부익부 현상을 가중시킬 수 있다.

가장 합리적인 선택은 물가상승률을 넘지 않도록 부동산가격을 정부가 조정하는 것이다. 올 1월 한국은행 기준금리는 2.75%까지 올랐지만 실질적으로 부동산시장에 미치는 요인은 제한적일 것으로 판단된다.

하지만 추가적으로 1%포인트 이상 상승시킬 경우 담보대출 금리에 직접적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 아파트 매매거래는 상대적으로 위축되고, 오히려 전세가격 상승을 더욱 부채질할 가능성을 배제할 수 없다. 그로 인해 상승폭이 연 1%포인트 이하로 제한적일 것으로 가정한다면, 부동산시장에 미치는 악영향은 예상보다 크지 않을 것으로 예상된다.

주식시장 성장세가 빠르게 나타나고 있고, 시중 부동자금 규모는 이미 550조원 수준에 이르고 있기 때문에 물가 상승 압력이 더욱 커지면서 실물자산에 대한 관심은 지난해에 비해 다소 높아질 것으로 판단된다.

수출 및 자본거래 등이 활발해져 대외적인 거시경제 변수들이 안정세를 찾아가면서 실물가격 하락을 기대하기가 다소 곤란해졌다는 점을 고려해야 한다. 명목소득은 증가할 것으로 예상되나 실질소득이 감소하면서 매매거래보다는 여전히 전세수요가 높아질 것으로 판단돼 전세가격은 올해도 강력한 하방경직성이 나타날 것으로 예상된다.

민간건설사의 국외 수주량 증가로 국내 투자 확대가 나타난다면 민간건설 물량이 다소 활기를 띨 수도 있다. 외국인들의 직접투자(FDI)는 일부 경제자유구역의 개발호재로 나타날 가능성이 있는데 송도국제업무지구, 영종도지구, 새만금 등이 가장 큰 관심 대상이다.

낮은 예금금리 수준으로 저축보다는 소형임대물건 선호 현상이 여전히 높을 것으로 판단된다. 특히 업무지역 중심의 오피스텔이나 도시형생활주택 임대수익성은 현행 4% 수준의 예금금리보다는 다소 웃돌고 있기 때문에 저금리 기조가 지속될 경우 임대 투자 관심은 지속적으로 나타날 것이다.

2006년 당시 정부의 지속적인 금리 인상 조치에도 불구하고, 주택시장은 높은 상승세를 보인 적이 있었다. 다만 현재는 그 당시에 비해 주택 투자 선호도가 다소 떨어지고 있어 상승폭이 크지 않지만 실수요 위주 거래량 증가로 완만한 상승세가 나타날 전망이다.

변수3

입주물량 감소로 소형주택 상승세 뚜렷


신규 아파트 입주물량은 전체 재고주택 물량의 3~5%를 차지하기 때문에 무시할 수 없는 부동산시장 변수다. 올해 전국 아파트 입주물량이 지난해 3분의 2 수준으로 줄어들어 공급부족 현상이 현실화되고 물량이 줄면서 전세금 압박은 더욱 가중될 것으로 보인다.

부동산정보업체 조사에 따르면 서울·수도권 입주물량은 10만8573가구로 지난해 대비 35%가량 감소한다. 특히 서울 강남은 재건축사업이 지지부진해져 입주물량이 2000가구나 급감할 것으로 추산했다.

지난해 주택 분양물량이 전년 대비 13% 가량 감소해 입주량이 최근 계속 줄고 있는 것으로 나타났다. 국토해양부는 지난해 전국적인 분양물량이 20만958가구로 크게 줄었다고 밝혔다. 특히 수도권은 12만4752가구로 19% 감소했고 지방은 7만6206가구로 비슷한 수준을 유지했다. 이는 수도권의 극심한 부동산 경기 침체로 주택건설업체들이 분양 일정을 취소하거나 대거 연기해 입주량이 크게 줄고 있음을 의미한다.

민간건설사 아파트 공급물량도 30% 가까이 줄어들 전망이다. 시공능력 100위권 내 건설사 중 올해 아파트 분양계획이 있는 물량은 전국 230여개 단지, 총 18만여가구로 지난해 25만여가구에 비해 큰 폭으로 감소했다. 민간 공공분야 주택 공급 여건을 감안할 때 수급 불균형이 우려돼 전세금 강세는 불가피하다. 각급 주택 관련 연구소들도 입주물량 감소로 인해 주택값의 3% 가까운 반등을 예상하고 있다.

이처럼 입주물량이 줄어들면서 지난해와 같은 집값 하락과 미입주, 미분양 등의 사태가 진정될 것으로 예상된다. 주택시장에서는 분양물량보다 입주물량이 피부로 느낄 수 있는 실질적인 공급량이기 때문에 올해에는 주택가격이 소폭 오르고 거래량도 활성화돼 주택가격 상승요인으로 작용할 여지가 있다.

또한 입주량 감소로 주택가격 상승에 따른 불안요소가 되살아나 장기적으로 소형주택의 집값 상승세는 하반기로 갈수록 뚜렷해질 전망이다.

신규 입주 단지의 경우 상대적으로 공공부문 비중이 민간보다 적어 입지나 단지 특성 등에 따라 선호도가 높은 새 아파트에 수요자 쏠림 현상이 나타날 것으로 예상된다. 1000가구 이상의 대단지 아파트가 줄면서 중소형 중심으로 구성된 민간 대단지의 가격 메리트는 한층 더 커져 가격 상승세를 주도할 것으로 보인다. 대단지는 지역 내 랜드마크 단지로 부상할 가능성이 크며 수요 선호도가 높아 환금성이 우수한 것도 장점이다.

변수4

재개발·재건축 이주수요 늘어 수도권으로 확산


전세난 기세가 새해 들어서도 꺾이지 않고 있다. 서울 전세시장 불안이 신도시를 거쳐 수도권 남부지역까지 빠르게 확산되는 중이다. 정부가 연초에 전세 안정 대책을 내놓았지만 전세금 상승세는 오히려 가팔라졌다. 당장 전셋집이 부족해 한두 달 사이에 수천만원씩 전세금이 뛰고 있다. 그동안 정부는 전세금 상승은 국지적이고 계절적인 수준의 변동이라며 뒷짐만 지다가 최근 입장을 바꿔 부랴부랴 전·월세 안정화 대책을 내놓은 상태다.

몇 년째 전세난이 지속되고 있는 근본 원인은 주택 수급 불균형에서 기인한다. 정부가 전세난의 심각성을 알고 중소형 주택 공급 확대에 나서고 있지만 공급물량이 실제 입주하기까지 걸리는 시간이 최소 1~2년 정도인 것을 감안하면 단기간 내 전세난을 해소하기는 쉽지 않을 전망이다.

정부가 집값 잡기에 어느 정도 성공하면서 매매수요가 전세수요로 돌아선 것도 전세난 원인이 되고 있다. 주택값이 하향 안정세로 돌아서자 내집마련 실수요자들이 매수를 미루고 전세수요로 돌아서는 심리가 밑바탕에 깔려 있어서다. 전세물량 공급은 계속 줄어드는데 수요는 계속 늘어나는 데다 뉴타운 등 재개발사업이 도시 곳곳에 잇따라 전세수요가 수도권까지 몰려 소형물량을 중심으로 가격 상승을 이끌고 있는 점도 작용하고 있다.

전세금 상승세는 신규 중소형 주택물량 감소와 재개발·재건축 등 개발에 따른 이주수요 증가로 수도권지역까지 확산될 것으로 보인다. 수도권에서 입주하는 아파트 입주물량이 크게 줄면서 단기간 내 주택 입주물량 증가 등 수급 여건이 개선되기 어려운 데다 매매보다 전세를 선호하는 수요 증가, 재개발·재건축사업으로 인한 이주수요 때문에 전세를 찾는 사람들이 늘면서 전세금 추가 상승세가 올 한 해 이어질 전망이다.

한국은행의 기준금리 인상 여파로 전세난 심화 우려 목소리도 나오고 있다. 금융당국이 기준금리를 0.25%포인트 인상하자 주택 전세시장에 비상이 걸렸다. 추가 금리 인상으로 일부 회복세를 보이던 매수심리가 위축돼 시장의 충격이 클 것으로 예상된다. 시장에서는 금리 인상으로 매매수요가 전세로 돌아설 경우 연초 봄 이사철을 앞두고 전세난이 지난해 이상으로 가중될 것이라는 시각이 지배적이다.

변수1

인기지역 물량 적어 시장 영향 제한적


정부의 보금자리주택 공급 확대 정책은 올해 부동산시장 변화에 주요 이슈로 작용할 것으로 보인다. 정부는 보금자리주택을 지난해보다 3만가구 더 많은 21만가구를 공급하면서 공공 공급을 늘려 주택시장 안정을 도모하겠다는 의지를 밝히고 있다. 보금자리주택은 MB의 핵심 주택 공급 공약으로써 집값을 최대한 낮추기 위해 수도권 개발제한구역(그린벨트)까지 풀어 저가에 주택을 공급하는 게 핵심이다.

오는 5월 4차 보금자리 사전예약이 진행될 예정인 가운데 청약 열기가 다시 살아날 것으로 보인다. 일부 보금자리지구는 미달 지역도 있었지만 여전히 서울 인근 보금자리는 인기가 높은 편이다. 특히 지난해 3차 보금자리 일반공급 1순위 미달분은 청약이 마감됐고 1순위 청약은 평균 경쟁률이 3.5 대 1을 기록했다. 서울 송파와 하남은 인기몰이가 예상됐으나 서울 항동과 인천 구월 등 비인기지역도 청약이 마감돼 예상 밖의 결과를 나타냈다.

주택 수요자들은 외곽지역 보금자리지구의 경우 분양가가 주변 시세에 비해 크게 싸지 않고 전용 84㎡형도 없어 일반공급 1순위에서 마감되기 어려울 것으로 내다봤다. 하지만 실수요자들이 대거 청약에 나선 것은 전세금 상승으로 소형 아파트 거래가 이뤄지고 집값 바닥론이 솔솔 나오면서부터다. 비인기지역 보금자리주택까지 청약이 마감된 것은 분양을 받고 나서 집값이 내려갈 것이란 두려움이 사라져 기대심리가 살아나고 있다는 의미다.

그동안 보금자리주택이 예상보다 높은 청약경쟁률을 보였더라도 향후 공급되는 보금자리주택 인기와 청약 열기가 계속 이어질지는 의문이다. 인기지역 물량이 적고 분양가가 인근 시세 대비 80%를 넘어 가격 메리트가 줄어든 상황에서 이슈화될 만한 지역 물량도 적기 때문이다. 지난 3차 보금자리주택 청약 이후 인근 집값 변동이 크지 않거나 완만한 하락세를 나타내는 것만 보더라도 보금자리주택이 집값에 큰 영향을 주지 않을 것으로 보는 견해가 지배적이다.

수도권 분양시장이 여전히 싸늘한 상태에서 보금자리주택 청약 열기가 일반 아파트로 옮겨갈지는 미지수다. 보금자리주택은 올 한 해 입지는 뛰어나지 않지만 분양가 거품을 빼 가격 경쟁력을 갖추고 있어 청약 가입자들이 주목하는 내집마련 상품으로 인기를 끌 것으로 보인다. 물량이 적어 희소성이 있거나 분양가가 주변보다 크게 낮아 경쟁력이 높아 당첨 시 메리트가 큰 알짜지역만 수요 쏠림 현상이 나타날 것이다.