제목	서울 富村의 ‘몰락’
작성자	관리자	작성일	2011-10-05	조회수	1224
#. 서울 영등포구에 사는 김모씨(48)는 지난 9월 15일 경매에 나온 서울 강남구 압구정동의 한양2차 아파트 전용면적 147㎡를 17억3000만원에 낙찰받았다. 낙찰금액은 최저가(14억7200만원)보다 2억5800만원 높았지만 최초 감정가(23억원)와 시세(24억∼25억원)에 비해 6억∼8억원 정도 저렴한 수준이다. 입찰 당시 이 물건에는 12명이 응찰해 치열한 경합이 펼쳐졌고 김씨는 두번째로 높은 금액을 써낸 경쟁자보다 1520만원을 더 써내 낙찰에 성공했다. 이 아파트는 주인이 1·2금융권에서 받은 15억원 규모의 대출원금과 이자를 갚지 못해 경매에 나왔다. 서울 강남구 압구정·청담동, 용산구 이촌·한남동, 종로구 평창동 등 이른바 대한민국을 대표하는 부촌에서 집주인이 대출원금과 이자 등을 제때 못갚은 경매 주택이 잇따라 쏟아져 나오면서 고가주택이 밀집한 해당 지역들도 주택경기 침체의 직격탄을 맞고 있다. 이들 부촌의 고가 주택이 잇따라 경매에 오르고 유찰이 잇따르면서 시세 또는 감정가보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰되면서 '부촌'이라는 이미지가 추락하고 있기 때문이다. 더구나 자금 여력이 있는 일부 중산층 수요자들은 요즘을 '부자동네 입성'의 기회로 판단하고 입찰에 뛰어들면서 부촌의 고가 경매 주택에 대한 입찰경쟁이 다시 치열해지고 있다. ■경매시장, 富村 고가주택 쏟아져 3일 부동산업계에 따르면 1990년대 후반 막강한 교육 인프라를 바탕으로 부촌이 된 서울 강남구 대치동에서도, 앞서 1980년대에 부촌대열에 합류한 압구정동 등에서도 최근 주택 경매물건이 줄줄이 등장하고 있다. 부동산 경매정보 전문업체 지지옥션 조사 결과 강남구 압구정·청담·삼성·대치동과 종로구 평창동, 용산구 한남·이촌동 등 7개 부촌의 경매물건 수는 올해 3∼5월에 월 평균 20건 정도에서 6월 이후에는 30∼40건으로 두 배 가까이 늘었다. 이에 비해 감정가 대비 낙찰가액인 낙찰가율은 9월 현재 평균 74.9%로 연중 최저치를 보인 가운데 건당 평균 응찰자수는 6.4명으로 지난 2월(7.6명)이후 가장 높다. 부촌 주택의 경매낙찰가율이떨어지자 이를 낙찰 받으려는 일반 수요자가 늘고 있기 때문이라는 게 지지옥션 측의 설명이다. 특히 부촌 고가주택의 경우 경매에 올라 낙찰 받기까지 대부분 두 차례 이상 유찰되는 경우가 많았다. 서울지역은 한 번 유찰될 때마다 최저 경매가격이 20%씩 낮아지기 때문에 감정가 대비 64% 수준부터 입찰경쟁이 치열해지는 셈이다. 지지옥션 남승표 선임연구원은 "부촌에서도 무리하게 대출받아 주택을 구입한 수요자들이 생각보다 많다는 것을 의미한다"며 "부촌에도 하우스푸어가 적지 않다고 볼 수 있다"고 말했다. 남 선임연구원은 "주택경기 침체가 지속된다면 부촌 고가주택의 경매물건 수도 점차 늘어날 것"이라고 내다봤다. ■가격에 집착하다 낭패볼 수도 부촌의 고가주택에 대한 경매 입찰경쟁률은 갈수록 높아지고 있지만 낙찰가격에 너무 집착하다간 낭패를 볼 수 있어 주의해야 한다는 게 전문가들의 설명이다. 실제로 지난 7월 이모씨(52)는 서울 강남구 청담동 연세힐하우스1 전용면적 169㎡를 7억700만원에 낙찰받았지만 20여일 만에 낙찰불허 판결을 받았다. 당시 해당 물건은 4차례 유찰로 시세수준인 감정가 15억원의 절반에도 못미치는 6억1440만원에 최저가격이 형성돼 가격 메리트가 높아보였다. 하지만 이씨가 낙찰받고 보니 선순위 세입자가 있어 낙찰금액과는 별도로 임차보증금 6억2000만원을 물어줘야 했다. 매각물건 명세서에 '임차관계 미상'으로 나와있었는데도 상대적으로 저렴한 가격만보고 임차인 존재 여부를 확인하지 않아 벌어진 일이다. 이씨가 임차보증금까지 감당할 경우 13억2700만원에 낙찰받는 것과 마찬가지여서 15억원선의 시세에 비교하면 가격메리트가 크지 않다. 주택의 경우 낙찰받은 후 법원의 불허판결이 나면 입찰보증금(최저가격의 10%)을 돌려받을 수 있지만 이씨가 불허판결을 받지 못했다면 입찰보증금 6144만원을 포기하거나 선순위 세입자에게 임차보증금을 물어줘야 할 처지에 몰릴 수 있었다. 따라서 상대적으로 최저 경매가격이 주변 시세나 감정가격에 비해 크게 낮을 경우에는 선순위세입자, 유치권 설정, 대지권 미등기 등 낙찰자가 감당해야 할 변수들을 입찰 전에 꼭 확인해야 한다고 전문가들은 귀띔한다. -- 파이낸셜뉴스 10월 05일자 발췌 --