제목	강남 재건축 급매물 거둬들인다
작성자	관리자	작성일	2011-12-08	조회수	1299
"집주인들이 빠르게 매물을 거둬들이고 있어요. 올 들어 6차례나 나온 부동산 대책 중 이렇게 반응이 빠른 건 처음이네요."  정부가 `12ㆍ7 부동산 활성화대책`을 내놓은 7일 오후 서울 강남 개포 주공1단지 인근 남도공인 Y사장은 다소 들뜬 목소리로 이렇게 말했다. 정부가 이날 주택거래 활성화를 위한 대책을 내놓기 무섭게 동별로 3~4개씩 쌓여 있던 급매물이 회수되기 시작했기 때문이다.  강남권 다른 재건축단지도 사정은 비슷하다. 반포 주공1단지 인근 하나공인 관계자는 "조합 설립 이후에도 조합원 지위 양도가 가능해짐에 따라 집주인들이 굳이 서둘러 싼값에 팔려고 하지 않는다"고 설명했다. 하지만 여전히 투기지역으로 묶여 있는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)의 대출 규제가 풀리지 않아 영향이 미미할 것이라는 지적도 있다. 이남수 신한은행 부동산재테크팀장은 "부동산 자금 숨통이 꽉 막혀 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출비율) 등 핵심 대출 규제를 풀지 않는 한 집값이 크게 움직이지 않을 것"이라고 지적했다.  부동산시장 전문가들은 이번 `12ㆍ7 대책` 발표로 직전 참여정부 시절 선보인 부동산 규제 대못이 대부분 뽑혔다고 해석한다. 실제 △다주택자 양도세 중과세 △강남3구 투기과열지구 △재건축 부담금(내년 초부터 2년간 부과 중단 예정) △유명무실해진 분양가상한제 등 참여정부 핵심 부동산 대책은 사실상 폐지됐다. 남은 정책은 주택담보대출 한도를 총소득과 연계해 제한하는 DTI 등 강남3구 금융 규제 정도에 불과하다고 해도 과언이 아니다.  권도엽 국토해양부 장관은 이날 정부 과천청사에서 `주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안`을 발표하면서 "건설ㆍ주택시장의 침체와 이로 인한 서민경제 어려움을 더 이상 지켜볼 수 없다"고 배경을 설명했다. `12ㆍ7 대책`의 핵심은 역시 강남3구 투기과열지구 해제와 다주택자 양도세 중과제도 폐지다. 투기과열지구에서 풀리면 면적별로 3~5년인 전매제한 기간이 1~3년으로 단축되고, 재건축 조합원 지위도 자유롭게 사고팔 수 있게 된다. 이번 조치로 조합 설립 인가가 난 서울 강남 등 26개 재건축단지 1만9000가구, 조합 설립을 추진 중인 22개 단지 2만2000가구가 혜택을 볼 것으로 국토부는 분석했다. 집을 2채 이상 보유한 다주택자가 집을 팔 때 양도차익의 50~60%를 징벌적 세금으로 물리는 다주택자 양도세 중과를 영구 폐지하기로 한 것도 중요한 정책기조 변화라는 해석이다. 이경자 한국투자증권 애널리스트는 "내년까지 다주택자 양도세 중과를 유예한 것은 일시적으로 집부자들 매물이 쏟아질 경우를 대비한 일종의 출구전략이었다"며 "하지만 앞으로는 다주택 보유를 사실상 용인하겠다는 뜻으로 볼 수 있다"고 말했다. 다주택자 세금 부담 얼마나 줄어드나 ◆ 12ㆍ7 부동산대책 ◆  서울에만 강남구 압구정 한양1차(50㎡), 서초구 방배동 오피스텔(69㎡), 용산구 주상복합(158㎡)까지 집을 세 채 보유한 A씨. 부동산으로만 20억원이 넘는 자산가지만 `양도세 폭탄`이 두려워 매도 타이밍을 잡는 게 늘 골칫거리다. 거처를 용산으로 옮길 생각인 A씨는 이참에 압구정 한양1차를 팔 생각이다. 현재 시세는 8억3000만원 수준. 2006년 7월 구입했을 때와 비교하면 2억원가량 올랐다. ◆ 세금 부담 얼마나 줄어드나  때마침 다주택자를 옭아맸던 양도세 중과 조치가 이르면 내년 초에 사라질 것으로 보여 당장 세 부담이 크게 줄어들게 됐다. 전국 144만명에 달하는 다주택자가 A씨처럼 중과세 `족쇄`에서 풀리게 된다. 이제 굳이 임대사업자로 등록해 5년이나 임대사업을 운영한 뒤 매각해야만 세금 혜택을 받는 불편을 짊어질 필요가 없게 됐다.  원종훈 국민은행 WM본부 세무사는 "다주택자 양도세 중과가 폐지되면 더 이상 매각 시점을 조절할 필요가 없어진다"며 "내년에 다주택자 장기보유특별공제까지 시행되면 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.  중과세가 유지되고 장기보유특별공제도 적용되지 않았을 경우를 보자. 양도소득세는 2억원이 되고 기본공제 250만원을 뺀 1억9750만원이 과세표준이다. 원칙적으로 3주택자의 양도세 중과율은 무려 60%에 달한다. 산출세액 1억1850만원에 지방소득세(10%)까지 더하면 1억3035만원이 최종 납부 세액이 된다. 반면 중과세 폐지로 일반세율(6~35%)이 적용되고, 장기보유특별공제까지 더하면 얘기가 다르다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 적용받을 수 있다.  양도차익 2억원에서 5년간 보유한 장기보유특별공제(15%) 3000만원을 빼면 1억7000만원이 최종 양도소득으로 잡힌다. 여기에서 기본공제 250만원을 뺀 과세표준은 1억6750만원이다. 원래 일반세율은 1200만원까지는 6%, 4600만원까지는 15%, 8800만원까지는 24%, 8800만원 초과는 35%다. ◆ 강남 3구 10% 탄력세는 여전  하지만 3주택자가 투기지역으로 남아 있는 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 주택을 매각할 때 적용되는 10% 탄력세는 여전히 유지된다는 점을 유의해야 한다.  1200만원까지는 16%, 4600만원까지는 25%, 8800만원까지는 34%, 8800만원 초과분은 45%가 적용돼 산출 세액은 6047만5000원이다. 지방소득세를 포함한 총 납부 세액은 6652만2500원이 된다. 중과세 폐지와 장기보유특별공제 도입의 세금 혜택은 무려 6400만원가량으로 세 부담이 절반으로 줄어드는 셈이다. A씨가 2주택자일 경우에는 순수 일반세율로 과세되기 때문에 역시 만만치 않은 세금 혜택을 받는다.  같은 집을 팔았을 때 과세표준 1억9750만원에 중과세율 50%가 적용돼 총 납부 세액은 1억862만5000원이다. 양도세 중과가 사라지고 장기보유특별공제도 적용받으면 양도소득 금액은 1억7000만원이어서 과세표준은 1억6750만원으로 줄어든다. 여기에 탄력세가 반영되지 않는 일반세율 35%가 적용돼 총 납부 세액은 4809만7500원이 된다.  또 A씨는 어차피 현재 양도세 중과 조치가 유예된 상태이니 연내에 급하게 압구정 집을 처분할 경우에도 장기보유특별공제만의 위력을 실감하게 된다. 장기보유특별공제가 적용되지 않는 현재 양도소득 금액은 2억원이 되고 과세표준 1억9750만원에 일반세율에 탄력세까지 합한 45%가 적용된다. 총 납부 세액은 8137만2500원이다. 하지만 장기보유특별공제가 적용되면 양도차익 2억원에서 장기보유특별공제율 15%를 뺀 1억7000만원이 양도소득 금액이 된다.  과세표준은 1억6750만원이고 일반세율(탄력세 포함) 45%가 적용돼 총 납부 세액은 6652만2500만원이 된다. ◆ 양도차익 많은 집 뒤에 팔아야  단, 다주택자 양도세 중과 영구폐지와 장기보유특별공제 도입은 국회에서 소득세법 개정안이 통과돼야 하기 때문에 시행 시기는 아직 유동적이다. 양도세 중과세가 폐지되더라도 1가구 1주택(9억원 이하) 비과세 위력에 비할 바는 못 된다. 양도차익이 가장 큰 집을 가장 나중에 파는 게 여전히 `세테크`의 기본이라는 얘기다. 분양가 상한제 사실상 폐지  올해 초부터 폐지 여부를 둘러싸고 논란이 빚어진 분양가 상한제가 이번 대책으로 사실상 유명무실해졌다.  이에 따라 서울과 수도권의 인기지역 아파트를 중심으로 분양가 상승이 불가피해 보인다. 분양가 상한제란 말 그대로 새 아파트 분양가 상한선을 법령으로 규제하는 제도다. 실수요자들이 저렴한 값에 내집 마련을 할 수 있도록 해준다는 취지로 2007년 9월 도입했다.  박상우 국토해양부 주택토지실장은 7일 "주택법 하위법령을 개정해 주택건설에 사용한 비용이 분양가에 합리적으로 반영될 수 있도록 하고 분양가 공시 항목도 대폭 축소키로 했다"고 밝혔다.  현재 분양가 상한제 폐지 법안이 국회에 제출돼 계류 중이다. 하지만 민주당 등 야당 반대로 국회 통과가 여의치 않자 정부가 시행령 등을 개정해 사실상 무력화하는 쪽으로 우회전략을 택했다. 분양가 상한제의 골격은 △전매 제한 △택지비, 건축비, 가산비에 대한 가격규제 등 크게 2가지라고 보면 된다.  전매제한 조치는 지난 9월 국토부가 수도권 과밀억제권역 중 투기과열지구(강남 3구)를 제외한 지역의 분양권 전매제한 기간을 현행 1~5년에서 1~3년으로 단축하는 식으로 규제를 축소했다. 이번에는 택지비와 가산비용을 시세에 맞게 현실화해주기로 했다.  박 실장은 "그동안은 택지비에서 금융비용은 인정해 주지 않았는데 앞으로 조달금리 수준으로 금융비용을 인정해 주기로 한 것"이라며 "가산비용도 최근 진입도로ㆍ도시공원 등 기반시설 설치비를 인정해주기로 했다"고 말했다.  택지비와 가산비가 오르면 분양가도 자연히 올라가게 된다. 함영진 부동산써브 실장은 "인기지역의 분양가격이 올라가 비인기 지역과 가격 차별화가 심화될 것"이라고 말했다.  미분양 해소를 위해 주택청약제도도 대폭 손질했다. 정부는 이번 대책에서 비수도권의 청약 가능지역을 기존 시ㆍ군 단위에서 도 단위로 확대했다. 단, 당첨 기회는 당해 시ㆍ군 거주자에게 우선 부여된다. 또 미분양이 우려되는 지역은 1~2순위 동시 청약도 가능토록 했다. 개포주공 호가 2천만원 올린 매물도  7일 찾은 서울 강남구 개포동 개포주공 3단지 인근 부동산 중개업소. 마침 직원이 사무실 한쪽 화이트보드에 적혀 있던 매물 리스트 중 일부를 분주하게 지우고 있었다.  이 업소 K사장은 "언론을 통해 정부의 주택 거래 정상화 대책이 알려진 뒤 집주인 가운데 일부가 매물을 거둬들이고 있다"며 "정부의 이번 대책으로 시세가 회복될 것이라는 예상에 따른 움직임으로 해석된다"고 말했다.  국토해양부가 내놓은 `주택 시장 정상화 대책`에 시장 관심이 쏠리고 있다. 부쩍 추워진 겨울 날씨처럼 꽁꽁 얼어붙었던 주택 시장에 온기가 퍼질지가 관건이다.  이번 `12ㆍ7 주택 시장 정상화 대책`에는 △다주택자 양도소득세 중과세 폐지 △분양가상한제 폐지 △강남3구 투기과열지구 해제 등이 담겼다. 그간 시장에서 규제 완화 차원에서 줄기차게 요구해온 것들이다. 특히 강남 재건축 시장에 미칠 여파가 클 것으로 예상된다.  최근 주택 시장 침체로 거래와 시세 양 측면에서 모두 침체를 면치 못하며 수도권 부동산 시장은 부진을 거듭했다.  강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남3구는 하락폭이 더욱 컸다. 전반적으로 주택 시세가 높은 데다 경기 변화에 민감한 재건축 아파트가 다수 포진했기 때문이다.  KB국민은행 부동산 시세 집계에 따르면 지난 9월부터 두 달간 강남구 아파트 가격은 0.5% 빠졌다. 서초구 -0.3%, 송파구 -0.6% 등 강남3구의 동반 하락세가 두드러졌다. 같은 기간 서울 전체 시세 변동률이 -0.3%인 점을 감안하면 강남3구가 서울 집값 하락을 주도했다고 해도 과언이 아니다.  강남3구가 그간 국내 부동산 가격의 바로미터 구실을 했다는 점을 감안하면 정부 입장에서 이곳의 거래 부진을 좌시하기 어려운 것도 사실이다.  시장에서는 일단 환영하는 분위기다. 정부가 그간 시장에서 요구했던 규제를 대거 완화하는 방향으로 입장을 정했기 때문이다. 사실상 나올 만한 규제 완화책은 다 나왔다는 게 중론이다.  개포동 남도공인 Y대표는 "급매물로 나왔던 물건 중 2~3개를 집 주인이 회수해 갔다"며 "투기과열지구 해제에 따라 조합 설립 전에 집을 처분할 이유가 없어졌기 때문에 시장을 좀 더 관망하자는 분위기가 커지고 있다"고 전했다.  이날 회수된 매물은 공급면적 56.1㎡형으로 올해 초까지만 하더라도 10억5000만원 정도에 거래되다가 최근에는 호가가 9억원까지 떨어진 물건이다.  일부에서는 몸값을 높여 시장에 다시 내놓기도 한다. 김매성 부흥공인중개사 대표는 "일주일 전 6억원에 나왔던 주공 5단지 75㎡(23평형) 급매물 가격을 2000만원가량 높인 사례가 있다"며 "아직까지 몸값을 올리는 게 대세라 하긴 이르지만 그동안 침체 일로를 걷던 분위기가 바뀐 것만은 분명하다"고 말했다.  최도환 양일부동산 대표도 "매매의 걸림돌이 없어졌다는 점에서는 호재"라며 "가격 하락세가 멈출 소지도 있다"고 내다봤다.  주민도 다소 여유로운 표정이다. 개포주공 2단지에 거주하는 양흥모 씨(56)는 "조합 설립을 앞두고 있어 집을 빨리 처분해야 할지 고민했는데 이번에 규제가 풀려 굳이 낮은 가격에 집을 서둘러 팔 이유가 없어졌다"며 "여유가 생긴 만큼 시장을 좀 더 지켜보다 매도 타이밍을 잡을 것"이라고 말했다.  하지만 대책 약발이 어느 정도나 먹혀들지는 안갯속만큼이나 불투명한 게 사실이다. 최근의 주택 시장 침체가 정책상 문제가 아닌 시장 구조상 변화에 원인이 있기 때문이다. 수도권 주택 시장은 2008년 미국발 금융위기가 실물위기로 전염되면서 침체기에 빠진 뒤 지금껏 헤어나오지 못하고 있다.  특히 주택에 대한 인식이 크게 바뀐 점이 시장 침체를 부채질했다. 경기 부진으로 집값이 떨어지자 `과거처럼 집을 사두면 오른다`는 인식이 바래진 실수요자들이 주택 구매에서 전ㆍ월세 세입 쪽으로 거주 방향을 틀고, 이는 다시 집값 하락으로 이어지는 악순환이 반복되고 있는 것이다. 서울을 비롯한 수도권 내 1~2인 가구가 늘어난 것도 집에 대한 소유 욕구를 옅게 만드는 배경이다.  이번 대책에서 금융 규제 완화가 제외된 점도 기대감을 높이는 데 부담 요소다. 투기지구 지정 제도는 손을 대지 않아 총부채상환비율(DTI)ㆍ담보대출인정비율(LTV) 규제가 종전과 동일한 40%를 유지하게 됐다. 대출을 제한함으로써 자금 수급을 묶어 시장에 유동성이 원활하게 돌지 않는 상황에서 다른 정책을 써 봤자 효과가 있겠느냐는 염려가 많다.  반포주공 1단지 인근 하나공인중개사무소의 정성민 대표는 "DTI 규제로 돈줄이 막혀 있는 상황이라 시장에 별 영향은 없을 것"이라며 "매수 대기자들도 현 시세가 여전히 높다고 보는 만큼 추가 하락이 예상된다"고 말했다. -- 매일경제 2011년 12월 07일자 발췌 --