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제목 또 최고가 경신한 한남더힐-집 한채 79억원…억 소리만큼 갈등 ‘팽팽’
작성자 관리자 작성일 2016-06-09 조회수 866
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79억원.

서울 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 244㎡의 실거래 가격이다. 한남더힐이 또다시 전국 아파트 최고 매매 가격 신기록을 경신했다.

리얼투데이가 국토교통부의 아파트 실거래가를 조사한 결과 올 1분기 전국에서 가장 비싸게 팔린 아파트는 한남더힐 전용 244㎡였다. 이 아파트는 지난해 2월에도 77억원에 거래돼 전국 아파트 최고 매매 가격을 세웠는데 이번에 그 기록을 또다시 넘어섰다. 3.3㎡당 가격만 1억684만원. 지난해(1억413만원)보다 2.6%(271만원)가량 올랐다.

실거래가 2위 역시 한남더힐이 차지했다. 한남더힐 전용 240㎡는 62억4000만원에 거래됐다. 이어 성동구 성수동 ‘갤러리아포레’ 전용 217㎡가 40억5000만원, 강남구 압구정동 ‘구현대7단지’ 전용 245㎡가 38억원, 논현동 ‘논현라폴리움’ 전용 240㎡가 34억7000만원 순으로 거래됐다. 2011년부터 2014년까지 전국에서 매매된 아파트 중 가장 비싼 아파트는 강남구 ‘청담마크힐스’ 전용 193㎡(2014년, 69억원)였다. 하지만 지난해부터는 한남더힐이 그보다 8억원 높은 금액에 최고가 아파트 자리를 꿰찼다.

▶분양가상한제 피하려 임대주택 공급

강남권 비해 교육여건 취약한 건 ‘흠’

서울 강남권도 아닌 용산에 위치한 한남더힐이 매년 최고가를 경신하는 이유는 뭘까. 한남더힐은 서울 강북의 금싸라기 땅으로 불리던 용산구 한남동 옛 단국대 부지에 2009년 공급된 민간임대주택이다. 전용 59~244㎡, 총 600가구로 구성돼 있다. 일반분양도 아닌 임대아파트가 이제는 대기업 2·3세와 전직 장·차관, 탤런트, 중견기업 대표 등이 사는 고급 아파트로 자리매김했다.

통상 민간임대아파트는 서민을 위한 주택이라는 인식이 일반적이다. 하지만 한남더힐의 경우는 조금 다르다. 한남더힐이 처음으로 공급된 지난 2009년으로 거슬러 올라가보자.

최초 공급 당시 시행사인 한스자람은 분양가상한제를 피하기 위해 한남더힐 단지를 민간임대주택으로 공급했다. 민간임대주택은 분양가상한제에서 자유롭기 때문이다. 임대기간이 끝나면 주변 시세에 가까운 감정평가액, 즉 분양가 상한선보다 비싼 값에 분양할 수 있게 된다. 이 아파트는 총 600가구 중 1차분 467가구를 2009년 2월 공급했다. 이때 임대 보증금은 3.3㎡당 평균 2350만원 선. 전용 240㎡의 임대 보증금은 무려 25억원이 넘었다.

민간임대아파트인 한남더힐은 의무임대기간(5년)의 절반인 2년 6개월이 지나면 시행사와의 합의 아래 분양전환할 수 있다. 분양전환 시점이 도래한 2013년, 시행사 측은 한남더힐 분양가를 3.3㎡당 6000만원이 넘는 금액으로 책정한다. 한남더힐이 최고가 아파트 타이틀을 갖게 된 것은 분양전환 산정가가 발단이었다고 해도 과언이 아니다.

분양가가 너무 높다보니 당연히 입주자들이 가만히 있을 리 없다. 한스자람과 입주자대표회는 2013년 9월부터 각각 감정평가업체를 선정하고 적정 분양가 산정을 의뢰했다.

감정평가 결과 시행사 측은 3.3㎡당 6000만원이 넘는 적정 분양가를 산정했다. 대형 평형인 전용 242㎡는 3.3㎡당 최고 7944만원, 전용 244㎡의 경우 무려 7000만~8300만원에 책정됐다. 시행사 측 감정가에 따르면 전용 244㎡의 분양가만 75억원이 훌쩍 넘었다. 반면 입주자대표회는 3.3㎡당 2400만~2800만원대의 분양가를 내놨다. 전용 244㎡를 기준으로 보면 시행사(79억1200만원)와 임차인(28억5700만원)이 내놓은 감정가 차이가 50억원 이상 났다. 시행사와 입주자대표회가 적정 분양가를 두고 줄다리기하는 동안 양측 간 갈등은 더욱 깊어졌다.

2013년 1차 분양전환이 이뤄졌고 지난해 말 2차 분양전환을 앞두고 있었지만 분양 가격에 대한 시행사와 입주민의 갈등으로, 현재 적정 분양전환 가격을 쟁점으로 한 ‘소유권 이전등기 청구’ 소송이 진행 중이다.

시행사와 입주민 간 한 치의 양보도 없는 이유는 한남더힐 입지 때문이다. 사실 입지만 놓고 보면 강북권에서 한남더힐만 한 고급 주거지는 찾아보기 어렵다.

풍수지리 전문가들은 한남더힐 입지에 대해 압구정동 현대아파트 못지않은 ‘명당’이라고 평가한다.

풍수지리 관점에서 한남더힐은 북한산 기운이 모이는 곳이며 주변 산들의 보호를 받는 곳이다. 외곽으로는 청계산과 관악산이 감싸주는 형상인 데다 단지 뒤쪽으로는 남산이 위치하며, 앞으로는 한강이 자리하고 있어 전형적인 배산임수 입지로 꼽힌다.

게다가 한남더힐 주변에는 주한 외국 대사관이 밀집한 데다 고가 빌라촌인 ‘유엔빌리지’ 등이 위치해 있어 일대가 고급 주거지로 통한다. 한남더힐은 3층짜리 건물이라 다른 펜트하우스에 비해 층수가 낮지만 워낙 지대가 높아 얼마든지 한강 조망이 가능하다. 남산 1호터널을 이용한 강북 도심으로의 동선이 짧고 한남대교를 통한 강남 접근성이 뛰어나 교통 입지도 좋은 편이다.

한남더힐의 장점은 또 있다. 단독주택 느낌의 저층 고급 아파트로서 투자 희소가치가 크다는 점이다. 용적률이 120%에 불과한 저층 저밀도 아파트로 유명 연예인, 재력가 선호도가 높은 지역이다. 성수동 갤러리아포레를 강북 최고 주거지로 꼽는 이도 있지만 사실 한남동과는 비교가 안 된다는 분석이 대세다. 성수동 일대는 여전히 낙후된 반면 한남동 일대는 고급 주택가 이미지를 지닌 점이 매력이다.

투자 가치는 어떨까. 주택 역시 비싸고 희소가치가 강할수록 더 높은 가격에 팔릴 여지가 있다. 한남더힐엔 이런 경향이 통한다. 특히 한남더힐은 강남 일대 초고층 고가 아파트와는 달리 복층 단독주택 같은 디자인으로 설계돼 희소가치는 더 높이 평가받는다.

하지만 투자 시 고려해야 할 것들도 많다. 당초 한남더힐은 고층 아파트로 지으려고 했다. 하지만 건축법 제약 등으로 저층 단지로 설계할 수밖에 없었다. 고급 아파트 설계를 위해 일부러 저층으로 지은 것이 아니라 어쩔 수 없는 설계라는 얘기다. 때문에 아파트 동간 거리가 가까워 24시간 커튼을 쳐놓지 않으면 이웃집이 훤히 들여다보일 정도로 사생활 보호에 취약하다는 불만이 입주자 모임에서 종종 들려온다. 보안을 중시하는 고급 주택 이미지와는 거리가 멀다는 얘기다.

시공할 때부터 마감재가 고급스럽지 못해 인테리어나 내부 마감이 웬만한 브랜드 아파트보다 못하다는 불만도 쏟아진다. 교육 여건 역시 강남에 비해 떨어지는 것도 단점이다. 때문에 한남더힐은 자녀 학교라는 숙제가 남아 있는 사람보다는 노후 목적으로 접근하는 것이 좋아 보인다.

가장 큰 문제는 한남더힐 적정 분양전환 가격을 쟁점으로 한 소유권 이전등기 청구 소송이 아직 ‘현재진행형’이라는 점이다. 서울중앙지법에 따르면 한남더힐 입주민 285명이 시행사인 한스자람을 상대로 제기한 소유권 이전등기 청구 소송은 모두 3건이다. 지난해 12월 274명이 2건의 소송을 접수했고, 지난 1월 12일 노 모 씨 등 11명이 추가로 소장을 제출했다. 하지만 민간임대주택의 분양전환 가격은 명확한 법적 기준이 없어 소송이 장기화될 수 있다는 점이 걸림돌이다.

분양전환 가격이 정해지고 나면 매매가 더 활발해질 테지만 한남더힐 바로 맞은편에 외국인아파트 부지가 떡하니 버티고 있다는 점도 염두에 둘 필요가 있다.




강북의 마지막 금싸라기 땅이라고 불리는 이 땅은 2014년 말 미군과의 단체 임대계약이 끝나 지난해부터 비워두고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 5월 초 이 부지 입찰 신청을 받아 매각에 나설 예정이다. 기존 아파트를 헐고 ‘제2의 한남더힐’ 같은 고급 주택을 지어 분양할 만한 곳이라며 대형 건설사, 시행사들이 관심을 보이는 중이다. 언제든 이 부지에 새 아파트가 들어서면 ‘최고급’ 아파트라는 한남더힐 명성이 예전 같지 않을 수 있다.

-매일경제 2016년 5월 9일자 발췌-