'6800만원 vs 3400만원.'

3.3㎡(이하 전용면적)당 서울 용산구 한남동 한남더힐과 서초구 반포동 래미안퍼스티지 펜트하우스(꼭대기 층 대형 고급주택) 공시가격이다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 정부가 세금 부과 등의 기준으로 삼기 위해 모든 주택에 대해 감정평가를 거쳐 확정하는 금액으로 시세의 70~80% 선이다.

한남더힐 244㎡가 50억~51억원이고 래미안퍼스티지 222㎡는 23억원 선이다. 한남더힐은 강북지역 아파트이고, 래미안퍼스티지는 강남권(강남·서초·송파구) 내에서도 평균 아파트 공시가격이 3.3㎡당 4700만원에 달해 ‘집값 1번지’로 꼽히는 반포를 대표하는 단지다. 

평균 아파트값은 강남권이 훨씬 더 비싸지만, 집값이 수십억 원인 초고가 주택의 대명사인 펜트하우스는 오히려 강북 지역이 더 비싸고 인기인 것으로 나타났다. 수퍼리치(초고액 자산가) 주택 수요가 강남에서 강북으로 옮겨가고 있는 셈이다. 

이는 지난달 말 확정된 강남·북 주요 아파트의 100평대 안팎 펜트하우스 공시가격을 비교한 결과다. 

3.3㎡ 단위면적당 기준으로 한남더힐이 가장 비싸고 서초구 반포동 아크로리버파크(5700여만원), 강남구 삼성동 아이파크삼성동(5500여만원), 성동구 성수동 갤러리아포레(4100여만원), 강남구 도곡동 타워팰리스 1차(4000여만원) 순이었다. 강북에서는 1위 한남더힐과 4위 갤러리아포레 2개 단지가 '톱5'에 이름을 올렸다. 

반포동에서 래미안퍼스티지와 쌍벽을 이루는 반포자이가 3000만원대로 뒤를 이었다. 

이들 아파트가 속한 동의 아파트 평균 가격(공급면적 3.3㎡당)은 반포동이 5000만원에 가깝고 삼성동(3500만원), 도곡동(3000만원), 한남동(2400만원), 성수동(2100만원) 순으로 강남권이 월등히 높다.

강북지역 펜트하우스의 두각은 한강 조망이 좋은 ‘신상’이어서다. 강남권 펜트하우스는 지난해 입주한 아크로리버파크를 제외하고 2000년대 초·중반 지어졌다. 한남더힐과 갤러리아포레의 준공연도는 2011년이다. 

펜트하우스는 최상층이어서 한강을 내려다 볼 수 있는데 한강 조망권의 차이가 크다. 조망이 강북에선 남향, 강남에선 북향으로 공시가격에 반영된 조망권 가치는 다르다. 같은 단지 내 같은 라인의 한강 변 최상층과 최하층 가격을 보면 강북에선 최고 50% 넘게 차이 나지만 강남에선 격차가 15% 선이다. 

공시가격 기준으로는 강남의 한강 조망권이 그동안 다소 과장된 것 같다는 지적이다. 한강에서 남쪽으로 300m 떨어진 아크로리버파크의 경우 2013년 분양 때 분양업체 측은 129㎡짜리 아파트의 31층과 3층 분양가 차이를 20% 뒀다. 하지만 현재 공시가격 상 차이는 10%에 그친다. 

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "거실에서 남쪽으로 넓은 창문을 통해 한강을 내려다 보는 조망은 아파트 뒤편으로 보는 항강 조망과 차이날 수밖에 없다"고 말했다.

여기다 강남의 래미안퍼스티지·반포자이의 펜트하우스 몸값이 많이 떨어지는 이유는 중소형에서 대형에 이르기까지 여러 주택형이 섞인 대단지 아파트라는 점이 꼽힌다. 그만큼 대형 위주의 고급 아파트라는 이미지가 떨어지는 셈이다. 

래미안퍼스티지·반포자이를 제외한 다른 단지는 대형 주택 위주다. 한남더힐은 과거 소형주택건설의무비율(20%)에 따라 133가구(22%)를 59㎡로 지었을 뿐 나머지는 175㎡ 이상이다. 

타워팰리스1차도 전체(1297가구)의 10%가 되지 않는 114가구만 85㎡ 이하다. 아이파크삼성동·갤러리아포레는 모든 가구가 대형이다. 

반포지역 펜트하우스는 같은 단지 안에 다른 주택형에 비해 숫자가 상대적으로 많아 희소가치도 낮다. 다른 단지는 펜트하우스가 대개 전체 가구수의 1~2% 정도인데 이들 단지는 5%가 넘는다.

래미안퍼스티지 펜트하우스(222㎡)는 전체(2444가구)의 7%인 182가구다. 반포자이(244㎡·226가구)도 전체의 7%를 차지한다. 

김신조 내외주건 사장은 “차별화된 펜트하우스를 찾는 수퍼리치는 그들만의 커뮤니티를 원해 작은 주택이 많이 섞인 일반적인 대단지를 꺼리는 경향이 있다”고 말했다.

주변 부동산중개업소들은 "중소형과 섞인 대단지여서 수퍼리치 관심이 떨어지는 데다 펜트하우스 물량도 많아 '공급과잉'인 셈"이라고 말한다.

강남지역 펜트하우스 인기는 하락추세다. 이미 다른 주택과의 단위면적당 몸값 차이가 줄어들고 있다. 아이파크삼성동 펜트하우스는 5년 전에는 다른 주택형보다 10% 정도 더 비쌌으나 그 격차가 지금은 5%로 좁혀졌다. 타워팰리스 펜트하우스도 한 때 일반 주택형보다 38% 비쌌으나 올해는 격차가 30%로 줄었다. 

래미안퍼스티지와 반포자이 펜트하우스의 단위면적당 몸값은 되레 다른 주택형보다도 싸다. 반포자이 244㎡(3000여만원)는 132㎡(3900여만원)의 76%, 84㎡(4500여만원)의 66% 수준이다. 래미안퍼스티지 222㎡(3400여만원)는 169㎡(3900여만원)의 88%, 59㎡(4800여만원)의 72%다. 이것도 5년새 5%포인트 떨어진 수치다. 

올해 처음 공시가격이 발표된 아크로리버파크는 펜트하우스와 일반주택과 가격차(2%)가 거의 없다.

그만큼 반포 단지들에 '펜트하우스 프리미엄'이 없다는 말이다. 

반면 갤러리아포레의 펜트하우스 가격 차가 5년전 2~3%에서 올해 10%로 커졌고, 한남더힐은 같은 기간 20%에서 60%로 대폭 확대됐다.

피데스개발 김승배 사장은 “한강을 끼고 강남과 가까운 지리적 이점을 배경으로 새로운 고급 주택들이 속속 들어서는 강북의 용산과 뚝섬 일대가 수퍼리치들이 선호하는 지역으로 자리잡고 있다”고 말했다. 

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr