문재인정부의 첫 부동산대책인 6·19대책이 ‘옐로카드’였다면 이번 8·2대책은 ‘레드카드’로 평가된다. 시장에서는 ‘거래·세금·대출’ 3가지를 꽁꽁 묶는 ‘사상 최대규제’라는 반응이 나오지만 한편에선 실효성에 의문을 제기한다. 지난 6·19대책이 부동산거래를 일시적으로 위축시키는 효과를 냈지만 결국 매수심리를 부추기고 지역별 풍선효과를 초래하는 결과를 낳은 탓이다. 저금리 기조가 지속되는 이상 부동산투자의 흐름을 막기 어려운 데다 보유세 인상 등 부동산자산가에게 직접적인 타격을 줄 수 있는 규제가 빠져 추가규제가 이어질 것이라는 전망도 나온다.

◆유동자금 흐름 막을 수 없어… 정책 한계 지적

부동산전문가들은 이번 규제의 강도가 워낙 강력해 정부가 우려한 집값 과열을 어느 정도 안정시킬 것으로 전망했다. 그러나 여전히 저금리 기조가 이어져 부동산투자에 유리한 흐름을 막기 힘들 것이라는 지적도 나온다.

김기식 더미래연구소장은 “시중자금의 유동성이 부동산으로 가는 것은 저금리 기조 덕에 이자를 지불하더라도 대출받아 집을 사는 편이 이익이라는 심리 때문”이라며 “미시정책의 효과는 제한적일 수밖에 없고 부동산가격의 상승세를 잡기 어려울 것”이라고 전망했다.

또한 정부규제가 서울 강남·다주택자·재건축아파트 등 일부 투기과열지역을 타깃으로 한 만큼 이쪽을 막으면 다른 한쪽이 부풀어 오르는 풍선효과도 우려된다. 실제 6·19대책에서 정부가 지정한 40개 조정대상지역 외의 부동산이나 오피스텔 등 비주택은 풍선효과가 나타났다.

/사진=뉴시스 최동준 기자

함영진 부동산114 리서치센터장은 “규제에서 벗어난 지역이나 상품으로 투자수요가 이동하는 풍선효과는 쉽게 나타나지 않겠지만 집값을 잡기 힘든 서울의 경우 수요억제에 따라 공급단절이 일어나면 수급불균형의 부작용이 우려된다”고 말했다. 공급부족으로 집값 상승이 일어날 수 있다는 뜻이다.

대형건설사 관계자는 “예상보다 강도 높은 조치라 투자수요가 위축될 것으로 본다”며 “중도금대출은 세대별로 이뤄지므로 청약률이 낮아지고 결국은 공급량이 줄어들 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 이 관계자는 “이번 조치에서 벗어난 지역이 반사이익을 볼 수 있다”고 내다봤다.

이번 8·2 부동산대책이 시사하는 바는 명확하다. 투기수요를 막되 실수요자의 내집 마련 기회를 넓힌다는 것. 대출규제 대상에서 신혼부부나 저소득층 등을 예외로 둔 것을 보면 알 수 있다.

하지만 투기과열지구·투기지역에 강남뿐 아니라 강북과 지방도시인 세종 일부지역도 포함돼 시장의 충격이 크다. 강남구 개포동의 한 공인중개사는 “정부 발표 하루 만에 재건축조합원의 매도 문의가 많았고 매수자들은 가격 하락을 기대해 더 기다려보자는 분위기”라고 전했다. 강서구 화곡동의 공인중개사는 “집값이 강남처럼 과열은 아닌데 똑같이 투기지역으로 묶인 것은 지나치다”고 지적했다.

특히 이번 대책에 따라 당장 다음달부터 투기과열지구 내 재건축조합원의 지위양도와 분양권 전매가 금지되고 내년 1월 재건축 초과이익환수제가 시행돼 재건축시장 투기를 잠재울 것으로 보인다. 서초구 반포동의 한 공인중개사사무소 대표는 “강남 재건축시장의 타격이 가장 클 텐데 그나마 예외조항에 따라 사업이 지연된 곳은 조합원 지위양도가 가능해 매매가 이뤄질 것”이라고 말했다.


◆김현미 “추가규제 고민”… 보유세 인상도 검토

당초 이달 말로 예정됐던 추가대책이 한달가량 앞당겨진 것을 봐도 이번 정부의 부동산규제 의지가 얼마나 강한지 짐작할 수 있다. 심지어 문재인 대통령과 김현미 국토교통부 장관이 휴가 중인 2일 부동산대책이 발표돼 갑작스럽다는 반응이 많았다. 김 장관은 이날 정부서울청사에서 브리핑을 열고 “투기로 인한 주택시장의 불안은 사회경제적 부담으로 작용한다”며 “앞으로 정부는 주택을 경기부양의 수단으로 이용하지 않고 집값 안정과 주거복지에 우선하는 정책은 없다는 원칙을 고수할 것”이라고 강조했다.

이어 김 장관은 “풍선효과로 투기과열지구 등의 요건에 맞는 지역이 새로 발생하면 즉시 재지정하겠다”며 “다주택자의 임대사업 등록이 저조하면 의무화도 검토할 것”이라고 밝혔다. 정부가 앞으로 추가적인 부동산대책을 계속해서 내놓을 것임을 암시한 말이다.

그렇다면 정부가 인정하는 집값 안정화의 기준은 무엇일까. 정부는 구체적 수치를 제시하지 않았지만 물가상승률과 경제성장률을 고려하겠다는 입장이다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “주택시장의 안정화 지표를 제시하기는 어려운데 통상 집값 상승률이 물가상승률과 경제성장률 안팎이라면 서민 가계에 부담이 크지 않고 거시경제 전반에 미치는 부작용도 관리 가능하다고 본다. 가급적 그 수준 안에서 주택시장이 움직이도록 노력하겠다”고 설명했다.

한편 이번 대책에서 보유세 인상안이 빠진 것도 관심사다. 문 대통령은 대선후보 당시 보유세 인상안을 언급했지만 공약내용에 담지는 않았다. 이용주 기획재정부 재산세제과장은 “보유세 인상은 일부지역에 국한되는 게 아니라 전국적으로 시행해야 하는 정책인 만큼 과세 수준이 적정한지 등 의견수렴이 이뤄진 후 결정할 사안”이라고 설명해 앞으로 보유세 인상 논의가 재개될 가능성을 시사했다.

부동산시장 관계자는 “이번 대책의 양도소득세 중과는 당장 매도차익을 내지 않는 이상 손해가 없다”며 “부동산정책은 정권에 따라 다시 바뀔 수 있어 보유세를 매기지 않는 한 다주택자의 투기를 막기는 어려울 것”이라고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제500호(2017년 8월9~15일)에 실린 기사입니다.

김노향 기자