용산국제업무지구 개발사업 조감도. ＜사진 제공＝드림허브프로젝트금융투자＞

박해춘 전 국민연금관리공단 이사장이 30조원 규모 용산개발사업 CEO로 오는 것은 단순한 CEO 교체 이상으로 의미를 갖는다.

지금까지 건설사 프로젝트파이낸싱(PF)에 의존해 수차례 자금난 위기를 겪었던 용산국제업무지구 개발사업이 금융권 투자 중심인 서구식 PF 사업모델로 대전환될 가능성을 예고하는 것이다.

최근 건설투자사가 지급보증을 거부하고 삼성물산이 경영권을 포기하는 사태 등을 겪은 후 개발용지 토지주이자 최대주주인 코레일 관계자는 "앞으로도 수십조 원에 이르는 사업비가 더 투입돼야 할 단군 이래 최대 개발사업을 건설사 PF에만 의존할 계획은 없다"고 말했다.

금융권 출신인 박 전 이사장 투입이 자금난 이후 사실상 사업구조를 재편하는 첫 '신호탄'이라는 얘기다. 박 전 이사장은 우리은행장 재임 시절 용산개발사업 PF주간사로 우리은행이 선정되는 데 적지 않은 기여를 했다. 그만큼 용산사업 시스템과 역사를 누구보다 꿰뚫어볼 수 있다.

박 전 이사장 투입으로 은행, 연금, 보험사, 증권사를 아우르는 금융권 연합군 형성을 통해 앞으로 개발사업을 이끌어 갈 가능성이 주목된다.

드림허브 측은 최근 건설투자사 모집을 위해 개최한 설명회에서 "사업비는 총 29조원 정도며 앞으로 10조원 규모 PF자금이 더 소요될 것"이라고 밝혔다. 용산개발사업은 기본적으로 코레일이 용지를 담보로 제공하는 유동성 외에 기타 개발지구 내 매각하는 오피스빌딩, 분양대금 등을 통해 사업비를 조달하게 된다.

코레일은 이미 2조원 이상에 이르는 담보 제공과 4조5000억원에 달하는 랜드마크 빌딩 선매입을 통해 사업비를 대기로 했다.

드림허브 측도 내년까지 건설투자사 추가 출자를 통해 9500억원 규모로 PF를 모집할 예정이지만 아직까지 총 PF 예상금액에는 턱없이 모자란다.

이 과정에서 추가사업비는 빌딩 매각 계약을 담보로 해 금융권에서 브리지론 등 투자 형태로 조달할 수밖에 없는 구조다. 또 추가 시설 매각 등에 있어서도 국내 금융권의 투자와 파트너십 없이는 빠른 사업 진행이 불가능하다.













금융계 '트리플 크라운'으로 일컬어지는 박 전 이사장 능력이 절대적으로 요구될 수밖에 없다는 얘기다.

앞으로 사업 과정에서 국민연금관리공단이 추가 투자할 가능성도 기대된다. 국민연금은 과거 삼성물산과 컨소시엄을 통해 사업자 선정에 참여했으며 이후 KB자산운용에 자산경영을 위탁한 사실상 출자사다. 또 지구 내 시설 매입도 드림허브 측과 논의 중일 만큼 용산사업에 관심도가 높다.

국민연금은 최근 유럽 등 선진국 국외 부동산 투자에 적극 나서고 있어 박 전 이사장이 일종의 가교역을 할 수도 있다.

현 PF주간사인 우리은행 역할도 더 커질 수 있다. 삼성물산이 사업에서 이탈한 이후 우리은행은 삼성 주도 사업 PF주간사여서 이탈이 예상되기도 했다. PF주간사 은행이 이탈되면 사업에 치명적이다. 박 전 이사장이 취임하면 사업성에 대해 회의적인 우리은행 시각을 바꿔놓을 수도 있다.

무엇보다 박 전 이사장은 랜드마크 빌딩 매입으로 사업 주도권을 쥐게 된 코레일 허준영 사장과도 '코드'가 통한다. 박 전 이사장에게도 '뚝심 경영'이란 별칭이 늘 붙어다녔다. 허준영 사장 역시 '장비' 스타일로 유명하다.

그간 지급보증에 소극적이었던 삼성물산 출신 CEO가 자리 잡고 있어 적잖게 갈등을 겪었던 시행사인 용산역세권개발(AMC) 경영에 코레일이 오히려 무게를 실어줄 수 있다.